۸۵درصد بافت مسکونی منطقه ۹ فرسوده است. به گونه ای که حتی برخی از بناهای این منطقه به ویژه در محله های پرجمعیـت آن بیش از نیم قرن قدمت دارند. شایان ذکر است با توجه به قرار گرفتن بخشی از این منطقه بر روی گسل ری، این منطقه یکی از مناطق آسیب پذیر شهر تهران می باشد. به طوری که در صورت تحریک گسل ری ایـن منطقـه بعـد از منـاطق۱۷،۱۱،۱۰ و چنـد منطقه دیگر در جنوب تهران بیشترین میزان تخریب را در بر خواهد داشت (متین فر،.(۱۳۹۱ ویژگی های بافت های مذکور را مـی توان به شرح ذیل برشمرد :

-فقدان برنامه از پیش اندیشیده برای کاربری زمین و عدم تامین خدمات شهری مورد نیاز متناسب با جمعیت . -ریزدانگی به معنی کوچک بودن قطعات تفکیکی زمین (گاهی کمتر از۳۰ مترمربع) .

-نفوذپذیری و ناکارآئی شبکه دسترسی.

 تحلیل و ارزیابی کیفیت زندگی در نوسازی بافت فرسوده

شاخص ترین ویژگی شهر بزرگ تهران، ساختار مرکب و پیچیده آن است که سبب کـنش هـایی میـان عناصـر کالبـدی ، فضـائی، ارتباطات می شود و در پی آن ساختار و عملکرد محیط شهری را در مقیاس وسیعی متاثر می سازد.

مسئله بافت های فرسوده از تاثیر گذارترین عوامل بر ساختار کالبدی و عملکرد محیطـی شـهر اسـت کـه در حـال حاضـر یکـی از مهمترین عوامل ایجاد اغتشاش و عدم انسـجام در بافـت هـای کنـونی اسـت و از طرفـی کیفیـت زنـدگی از لحـاظ روح ، محتـوا و سرزندگی در کنار کالبد شهر بسیار اهمیت دارد، بنابراین توجه به مسائل و مشکلات بافت های فرسوده می تواند در میزان رضـایت مندی و کیفیت زندگی شهری ساکنین شهر تاثیرگذار است . فعالیت نوسازی با هدف افزایش کارایی و بهره وری، بازگرداندن حیـات شهری به بافت می باشد و از طریق نوکردن، توانبخشی، تجدیدحیات انطباق، دگرگونی، صورت می پـذیرد. در نوسـازی بـر فعایـت دائمی فضا تاکید شده و با ایجاد تغییراتی در کالبد، آن را معاصر می کند؛ و به ایجاد فضای شهری مناسب منجر می شود.